法治
業(yè)委會“難產(chǎn)”與“力不及”困境待解
2024/11/19 14:43 來源：法治日報 閱讀：1.3萬
因底商餐飲店亂排污,，天津市薊州區(qū)××園小區(qū)污水管道被堵塞,。物業(yè)公司聯(lián)系餐飲店維修管道被拒,，便想動用維修基金,，一些業(yè)主得知這一消息后,，明確表示反對，雙方矛盾愈演愈烈,?？紤]到小區(qū)平常存在亂停車、亂扔垃圾等問題而物業(yè)公司少作為,，業(yè)主們決定成立業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）,，沒承想遭到重重阻撓。
《法治日報》記者近日采訪發(fā)現(xiàn),，上述小區(qū)業(yè)主面臨的困境并非個例,。業(yè)委會代表全體業(yè)主行使小區(qū)物業(yè)管理方面的權(quán)利，是小區(qū)治理的重要力量,。然而實踐中,，業(yè)委會的成立和有效運作面臨諸多挑戰(zhàn)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),，全國成立業(yè)委會的小區(qū)占比約30%,。
受訪專家認(rèn)為，成立業(yè)委會或面臨多方面的阻力,，比如業(yè)主參與度低,、物業(yè)公司阻撓等，并且業(yè)委會成立后也面臨運作效率偏低,、執(zhí)行力度不足等問題,。建議簡化業(yè)委會成立的工作流程，提高效率,，加強《物業(yè)管理條例》的宣傳,，提高業(yè)主的法律意識和參與率，并為業(yè)委會提供機制保障,。
成立業(yè)委會存諸多挑戰(zhàn)
劉欣是陜西省西安市某小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人,，她認(rèn)為業(yè)委會在現(xiàn)代城市社區(qū)治理中扮演了至關(guān)重要的角色，尤其是在維護業(yè)主權(quán)益和提升小區(qū)管理水平方面,。
“一些小區(qū)的規(guī)模比較大,，物業(yè)公司難免有疏漏。業(yè)委會會定期檢查物業(yè)公司的清潔,、安全,、維修等工作，確保服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),；負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)公共設(shè)施的維護和更新,，如電梯、消防系統(tǒng),、綠化等,，保障小區(qū)環(huán)境的安全和美觀；還會在必要時采取法律手段維護業(yè)主合法權(quán)益?！眲⑿澜榻B,，一個有效運作的業(yè)委會能夠顯著提升小區(qū)的管理水平和居民的生活質(zhì)量，成為推動小區(qū)和諧發(fā)展的重要力量,。
可記者采訪多地小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn),，要成立業(yè)委會并不容易，或面臨業(yè)主參與度低,、物業(yè)公司阻撓等諸多挑戰(zhàn),。比如，一些小區(qū)部分業(yè)主提議成立業(yè)委會,，但大部分年輕業(yè)主選擇不投票,、不參與，投票人數(shù)不夠?qū)е聵I(yè)委會難成立,。
“根據(jù)法律規(guī)定,，業(yè)委會并非必須設(shè)立。沒有強制性,，不少小區(qū)業(yè)主參與度低,。許多業(yè)主因工作忙碌、缺乏相關(guān)知識或?qū)I(yè)委會作用認(rèn)識不足,，所以對參與業(yè)委會籌備工作缺乏積極性,。業(yè)主熱情不足導(dǎo)致業(yè)委會成立存在‘冷啟動’問題，使得業(yè)委會難以在初期獲得足夠的動力和支持,?！眲⑿勒f。
社區(qū)事務(wù)專家舒可心指出,，業(yè)主參與公共事務(wù)的意愿不高,，除了對業(yè)委會功能不夠了解以外，還有部分原因是缺乏直接的利益驅(qū)動,。
“物業(yè)公司的阻力也是一個重要因素,。一些物業(yè)公司擔(dān)心業(yè)委會的成立會影響其利益，因此在業(yè)委會的籌備過程中設(shè)置各種障礙,?！笔婵尚恼f,。
陜西省西安市某小區(qū)業(yè)主王澤向記者介紹,，其所在小區(qū)在業(yè)主購房時宣稱四周公共設(shè)施健全，且會在小區(qū)周邊修建公園,，去年卻開始動工修建高樓,。業(yè)主們想成立業(yè)委會維護自身權(quán)益，可物業(yè)公司以買車位有折扣為誘餌讓部分業(yè)主不參與投票。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，成立業(yè)委會需要業(yè)主投票的百分比是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。簡單來說,，就是需要有三分之二以上的業(yè)主參與投票,，并且其中過半數(shù)的業(yè)主同意，才能有效成立業(yè)委會,。
在北京律協(xié)土地與房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會主任,、北京康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜看來，目前業(yè)主投票權(quán)規(guī)則設(shè)置不夠合理,。業(yè)主的投票權(quán)通常依據(jù)其專有部分面積來計算,，這一面積以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。然而,，建設(shè)單位名下的地下車庫（車位）,、地下活動場所、商業(yè)等建筑面積可能占比過大,，而這些單位有時不承擔(dān)物業(yè)費,。
“根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主拒付物業(yè)費或有其他損害共同權(quán)益的行為時,，業(yè)主大會可以限制其共同管理權(quán)的行使,。但在實際操作中，由于建設(shè)單位可能不參與投票,，首次業(yè)主大會難以達(dá)到專有部分面積三分之二的強制性要求,，這影響了業(yè)主大會議事規(guī)則的通過?！泵消惸日f,。
她提出，業(yè)委會的選舉程序也相對復(fù)雜,。從業(yè)主身份的確定,、專有部分面積的確認(rèn)、籌備組業(yè)主代表及業(yè)委會委員候選人的產(chǎn)生到籌備組工作的開展,，每一步都有一定的程序要求,。這些程序的復(fù)雜性增加了選舉的難度，可能導(dǎo)致選舉過程變得煩瑣,，影響業(yè)委會的成立效率,。
業(yè)委會易陷入運作困境
經(jīng)歷重重挑戰(zhàn)成立了業(yè)委會，其在實際運作過程中就暢通了嗎,？答案是不一定,。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，一些小區(qū)成立業(yè)委會后，在實踐過程中仍然可能遇到各種問題,，比如決策效率低,、執(zhí)行力不足等，導(dǎo)致一些業(yè)委會成了空殼,。
山東省濟南市某小區(qū)在2021年成立了業(yè)委會,。業(yè)主孫女士告訴記者，業(yè)委會成立后第一件事就是攆走物業(yè)公司進行“自治”,，僅半年就難以收取管理費用,，且小區(qū)經(jīng)常污水橫流、垃圾堆積如山,、綠化雜草叢生等,。今年5月，業(yè)主們無奈之下又重新找到物業(yè)公司對小區(qū)進行管理,。
有專家指出,，由于業(yè)委會成員多為兼職，且大多缺乏專業(yè)的管理經(jīng)驗,，他們在處理小區(qū)事務(wù)時可能難以迅速作出決策,。這種決策效率的低下會導(dǎo)致業(yè)委會在應(yīng)對緊急或復(fù)雜問題時反應(yīng)遲緩，無法及時采取有效措施,，從而影響小區(qū)管理的及時性和有效性,。
同時，業(yè)委會或面臨執(zhí)行力不足的問題,。在實際運作中,，一些業(yè)委會發(fā)現(xiàn)其權(quán)利受到限制，很難推動決策執(zhí)行,。
北京市西城區(qū)某小區(qū)業(yè)委會成立于2021年初,。有業(yè)委會成員告訴記者，因?qū)ξ飿I(yè)公司不滿,，加之該公司服務(wù)期限屆滿,，業(yè)委會曾試圖通過招標(biāo)選出優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，卻遭到多方質(zhì)疑和反對,，比如來自居委會的干預(yù),、現(xiàn)物業(yè)公司的阻撓等，最后不得不停下來,。
“業(yè)委會在小區(qū)治理過程中遭遇了重重困難和挑戰(zhàn),，大家對此感到極度失望，今年3月決定集體辭職,?！鄙鲜鰳I(yè)委會成員說。
舒可心認(rèn)為,，業(yè)委會還可能遭遇業(yè)主信任缺失的問題,。業(yè)委會的工作需要建立在業(yè)委會成員公平正義與業(yè)主的信任支持之上。部分業(yè)委會運作不規(guī)范,，個別委員出于私利,，可能出現(xiàn)違規(guī)行為，造成業(yè)主不滿與投訴,。若業(yè)主對業(yè)委會的動機和能力持懷疑態(tài)度,，他們可能不愿意參與業(yè)委會的活動或支持其決策，這會進一步削弱業(yè)委會的權(quán)威和效能,。
簡化流程提供機制保障
記者從重慶市某街道辦工作人員處了解到,，不少業(yè)委會由于缺乏專業(yè)性、執(zhí)行決策能力弱等多方面原因,，無法確切地反映業(yè)主們的意見,、維護業(yè)主權(quán)益，目前政府采用了物業(yè)管理委員會的策略,，對物業(yè)管理進行監(jiān)督,，加強對物業(yè)的專業(yè)化管理。
在孟麗娜看來,，為提升業(yè)委會的成立效率和運作質(zhì)量,，應(yīng)簡化業(yè)委會成立的工作流程，提高效率,，并通過推廣業(yè)主App等線上投票工具解決業(yè)主參與度低的問題,。同時，加強《物業(yè)管理條例》的宣傳,，提高業(yè)主的法律意識和參與率,，并為業(yè)委會提供機制保障，如發(fā)布典型案例,、建立物業(yè)調(diào)解機構(gòu)等,，基層政府也應(yīng)加強指導(dǎo)和監(jiān)督。
“業(yè)委會要想完全發(fā)揮效能,，還有很長的路要走,。”舒可心建議,，推出“信托制物業(yè)服務(wù)”模式,，將信義理念和信托方法應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)，旨在構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者之間的信義關(guān)系,。這種關(guān)系基于“充分授權(quán),、概括約束”的原則,，其中小區(qū)的物業(yè)費和業(yè)主共有部分的經(jīng)營收入被歸集為小區(qū)共有基金。該基金由物業(yè)服務(wù)人管理,，專門用于小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和業(yè)主共同決定的其他事項,。物業(yè)服務(wù)人需履行信義義務(wù)，完成服務(wù)目標(biāo),，并根據(jù)事先約定獲得履約收益,。這種模式的目的是確保小區(qū)共同體的利益最大化。（記者 韓丹東）