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部分城市物業(yè)費(fèi)下調(diào)調(diào)查
2025/06/19 15:07 來源：經(jīng)濟(jì)參考報 閱讀：3611
??會不會全國普降,？如何保證降價不降質(zhì)？
??部分城市物業(yè)費(fèi)下調(diào)調(diào)查
??常州花語馨苑小區(qū)宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi),，承諾將物業(yè)費(fèi)由原先每月每平方米1.8元下調(diào)至1元,；重慶風(fēng)花樹小區(qū)發(fā)布公告，物業(yè)費(fèi)從每月每平方米1.8元降到1.3元,，降幅高達(dá)27.8%……長期鐵板一塊的物業(yè)費(fèi),，近來在全國各地出現(xiàn)松動跡象,。
??根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管推出的《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點報告》，去年,，重慶,、銀川、青島和武漢4座城市的百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào),，降幅在20%-35%之間,，且多數(shù)物業(yè)承諾“降價不降服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”。多數(shù)項目的降費(fèi)通過友好協(xié)商實現(xiàn),，也有項目選擇更換物業(yè)公司達(dá)成降費(fèi)訴求,。
??各界對這種現(xiàn)象普遍“點贊”的背后，也有少數(shù)聲音擔(dān)心物業(yè)服務(wù)品質(zhì)會下降,。這波物業(yè)費(fèi)“降價潮”究竟折射出怎樣的市場變化,，這股風(fēng)潮又能刮多久、刮多遠(yuǎn),？記者對此進(jìn)行了調(diào)查,。
??下調(diào)集中在二三線城市
??前不久，家住湖北省武漢市東湖高新區(qū)綠地光谷星河繪小區(qū)的陳女士接到通知,，小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每月每平方米3元降至2.5元,。“按我家100多平方米的住房面積,，一年下來節(jié)省600多元,。”陳女士說,。
??臨近該小區(qū)的光谷188國際社區(qū)，今年的物業(yè)費(fèi)從每月每平方米3.3元降至2.6元,。該社區(qū)物業(yè)工作人員表示，為提高繳費(fèi)率,，此前物業(yè)公司就出臺過“交十個月送兩個月”的優(yōu)惠政策,，現(xiàn)在是直接把價格標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)了0.7元。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,，去年以來,，武漢有超過40個小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)。不僅如此,，“降價風(fēng)”還吹到了重慶,、南昌、深圳等城市,。
??從貼出的公告看,，重慶風(fēng)花樹小區(qū)業(yè)主通過集體協(xié)商,，將物業(yè)費(fèi)調(diào)整為每月每平方米1.3元，負(fù)責(zé)該項目的重慶嘉利安物業(yè)管理有限公司稱,，此舉是為了響應(yīng)業(yè)主呼聲,；江西南昌西站瑞都小區(qū)聘用的物業(yè)公司宣布，自今年起,，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原先的每月每平方米2.8元降至2元,，降幅達(dá)28.6%；廣西柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司甚至宣布,，在其服務(wù)的新華庭小區(qū)實行免收物業(yè)費(fèi),，前提是該小區(qū)和物業(yè)公司成功續(xù)簽合同。
??值得注意的是,，深圳,、上海等地的“豪宅”項目物業(yè)費(fèi)也有所下降。例如,，深圳前海潤峯府小區(qū)業(yè)主成功爭取物業(yè)費(fèi)下調(diào),，將該豪宅的物業(yè)費(fèi)從每月每平方米9.9元下降到6.9元，降幅達(dá)30%,；上海一項目在交房中公開通知業(yè)主,，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原價每月每平方米13.6元調(diào)整為10.5元。
??隨著部分地區(qū)拉開物業(yè)費(fèi)降價的序幕,，各地市民對此密切關(guān)注,。市民孫先生告訴記者，自己的住房面積在100平方米左右,，物業(yè)費(fèi)單價3.6元,，每年雷打不動的固定支出就是4000多元，已經(jīng)和電費(fèi),、水費(fèi),、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi),、供暖費(fèi)一樣,，成為生活中不可回避的一項支出，而且不會像其他固定支出一樣因為自己“節(jié)省”而減少,。一旦欠繳物業(yè)費(fèi),，就會因為不能刷電梯卡，連回家都成為奢望,。物業(yè)費(fèi)已經(jīng)成為不少家庭一筆不小的負(fù)擔(dān),。
??不過，這股風(fēng)潮能否吹得更遠(yuǎn)，目前來看,，還存在不確定性,。中指研究院的監(jiān)測顯示，2024年至今,，物業(yè)費(fèi)降費(fèi)項目主要集中在部分二線城市以及三線城市,，如重慶、青島,、武漢,、銀川,、成都,、南昌、徐州等,，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價政策的城市,，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間集中在10%-40%。不同城市,、不同項目的物業(yè)費(fèi)跌幅差異也較大,。
??盤古智庫高級研究員江瀚分析,，物業(yè)費(fèi)在各地各小區(qū)形成普遍下調(diào)的可能性不大,，特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定的一線城市,，物業(yè)費(fèi)相對較為穩(wěn)定,。
??多重壓力下的無奈選擇
??在此次物業(yè)費(fèi)“降價潮”中，青島的表現(xiàn)尤為“硬核”,。
??記者注意到,，青島市城陽區(qū)發(fā)布了《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價進(jìn)行自查整改的通知》，打響當(dāng)?shù)亟蒂M(fèi)“第一槍”,。規(guī)定了根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積規(guī)模確定基準(zhǔn)價格上浮幅度上限,，其中，收費(fèi)建筑面積8萬平方米以內(nèi)（含8萬平方米）,，上浮幅度不超過20%；收費(fèi)建筑面積8-15萬平方米以內(nèi)（含15萬平方米）,，上浮幅度不超過10%,；收費(fèi)建筑面積15萬平方米以上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得上浮,。除此之外,，青島西海岸新區(qū)也發(fā)文《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格政策的特別提醒告誡函》，并隨函附帶了一份《70個超出政府指導(dǎo)價收費(fèi)項目明細(xì)》,。該文件面向全區(qū)各普通住宅前期物業(yè)服務(wù),，重點對70家超出政府指導(dǎo)價的小區(qū)物業(yè)公司提出告誡，其中不乏萬科,、融創(chuàng),、碧桂園等知名品牌,。
??從記者在各地調(diào)查的情況看,，部分城市出現(xiàn)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)是多重因素疊加的結(jié)果。
??——地方政府出臺政策,，調(diào)控規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。今年，中共中央辦公廳,、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項行動方案》,，在提振消費(fèi)的同時，也提出了減少居民支出負(fù)擔(dān)的具體舉措,。當(dāng)前，包括青島在內(nèi)的一些地方著眼于民生大局,，圍繞社會討論熱烈,、矛盾易發(fā)多發(fā)的物業(yè)領(lǐng)域主動施策，直接推動物業(yè)費(fèi)降低,。
??重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價、超最高等級服務(wù)的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)單獨核定等內(nèi)容,；武漢新洲區(qū)去年底發(fā)布《關(guān)于制定新洲區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》,，實行分級定價?！拔錆h,、青島等部分城市設(shè)置了物業(yè)費(fèi)浮動機(jī)制，符合市場調(diào)節(jié)規(guī)律,?！敝兄秆芯吭撼?wù)副院長黃瑜表示，大多數(shù)發(fā)布公告的物業(yè)在表示降價的同時,，承諾不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，這類舉措值得肯定。
??——房價,、房租,、收入等下行壓力增加,，業(yè)主降價呼聲高漲。業(yè)內(nèi)人士指出,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,，部分城市房價和房租出現(xiàn)顯著調(diào)整，考慮到房屋持有成本,，業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的敏感度顯著提升,。
??綠地光谷星河繪小區(qū)業(yè)主陳女士坦言，房價下跌后許多業(yè)主對較高的物業(yè)費(fèi)不滿,，多次向有關(guān)部門反映,，“這次降費(fèi)是業(yè)主們斗爭的結(jié)果”。
??——物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入存量競爭時代,，企業(yè)為提升收繳率或競標(biāo)成功率主動降價,。中指研究院近期發(fā)布的研報顯示，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模增量市場逐步收縮,，盈利空間進(jìn)一步壓縮,。去年，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤均值為3.19億元,，同比下降1.34%,；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%,。
??實際上,，物業(yè)公司獲取收益的渠道并不止物業(yè)費(fèi)一項。記者了解到,，多數(shù)物業(yè)公司收入支出明細(xì)從未向業(yè)主公示,，甚至大修基金的使用情況也只是張貼公告簡單告知。專家指出,，業(yè)主在呼吁物業(yè)費(fèi)降價后,，如果物業(yè)公司不能將收入支出透明化或者主動撤出小區(qū)，以證明降價會導(dǎo)致虧損,，那么物業(yè)費(fèi)降低本身就具備合理的空間。
??亟待回歸合理區(qū)間
??物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)質(zhì)量與每一位居民息息相關(guān),。當(dāng)前，社會各界關(guān)于物業(yè)費(fèi)的討論熱度高,，有待基層政府部門主動作為進(jìn)行規(guī)范,，物業(yè)公司則應(yīng)以優(yōu)質(zhì)換優(yōu)價，才能贏得業(yè)主的認(rèn)可,。
??——整治物業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象,。有業(yè)內(nèi)人士透露，一些公司依據(jù)較高的前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，利潤率能達(dá)到百分之二三十,，這與物業(yè)行業(yè)本身普惠低利潤率的行業(yè)屬性相背。專家認(rèn)為,，借助此輪“降費(fèi)潮”整治物業(yè)領(lǐng)域超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),、超期預(yù)收費(fèi)、公共收益去向不明等亂象正逢其時,。
??在當(dāng)前房屋空置率居高,、人口跨區(qū)域流動增多的現(xiàn)實背景下，空置房屋能否少交或免交物業(yè)費(fèi),？對于群眾這一期盼,，安徽省淮北市政府在官網(wǎng)表示，業(yè)主的房屋無人居住,，即使未產(chǎn)生明顯的管理費(fèi)（比如清理垃圾,、乘坐電梯等），但物業(yè)有做到替業(yè)主看護(hù)房子,，維護(hù)公共空間,。所以，空置房仍然需要繳納物業(yè)費(fèi),。至于繳多少,，各地會有不同規(guī)定。天津市住建部門回應(yīng),，無論房屋是否空置,，物業(yè)企業(yè)對小區(qū)公共區(qū)域服務(wù)的投入是不變的，目前出臺空置房物業(yè)費(fèi)減免的政策法規(guī)缺乏上位法依據(jù),。
??——規(guī)范物業(yè)價格,，給出符合市場行情的必要指導(dǎo)。青島的實踐證明,，行業(yè)指導(dǎo)對規(guī)范市場秩序,，穩(wěn)定群眾心理預(yù)期效果明顯。而且,，物業(yè)費(fèi)合理下調(diào)有助于增強(qiáng)小區(qū)二手房的吸引力,，進(jìn)而促進(jìn)二手房交易流通，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,。
??記者調(diào)查中,，有群眾反映，東部一些大城市新建小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)單價普遍在每月每平方米3元以上,，甚至4元,、5元,，向物業(yè)反映后，物業(yè)往往會以經(jīng)過了相關(guān)部門批準(zhǔn),、周邊都是這類價格搪塞,。這種情況下，如果能有政府物業(yè)指導(dǎo)價格作為依托,，就能夠使物業(yè)收費(fèi)更有依據(jù),。
??——物業(yè)服務(wù)應(yīng)“質(zhì)價相符”。本輪“降費(fèi)潮”中,，有已經(jīng)降費(fèi)的小區(qū)業(yè)主擔(dān)心,，降價會影響到物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士指出,，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)“卷服務(wù)”,，提升管理效率和服務(wù)響應(yīng)速度是關(guān)鍵。
??在廣西,，柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司在部分小區(qū)實行免物業(yè)費(fèi)模式,，備受輿論關(guān)注?！斑@從一定程度上反映出,，在物業(yè)多元收費(fèi)模式下，如果資源調(diào)配得當(dāng),、服務(wù)到位,，物業(yè)費(fèi)降至‘0’元并非完全不可能?！狈治鋈耸勘硎?。（記者 毛振華 黃江林）